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最新消息 > 什麼樣的房產才能收獲高租金收益

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△此音頻大小為6.26MB對所有從事旅游酒店民宿平臺行業的人來說,這一天就是具有標桿意義的歷史時刻。四個月前,文化和旅游部官方網站3月22日發布消息,日前,國務院辦公廳印發《關于促進全域旅游發展的指導意見》(以下簡稱《意見》),就加快推動旅游業轉型升級、提質增效,全面優化旅游發展環境,走全域旅游發展的新路子作出部署。《意見》指出,把促進全域旅游發展作為推動經濟社會發展的重要抓手,從區域發展全局出發,統一規劃,整合資源,凝聚全域旅游發展新合力。大力推進“旅游+”,促進產業融合、產城融合,全面增強旅游發展新功能,使發展成果惠及各方,構建全域旅游共建共享新格局。將旅游發展所需用地納入土地利用總體規劃、城鄉規劃統籌安排,年度土地利用計劃適當向旅游領域傾斜,適度擴大旅游產業用地供給,優先保障旅游重點項目和鄉村旅游扶貧項目用地。鼓勵通過開展城鄉建設用地增減掛鉤和工礦廢棄地復墾利用試點的方式建設旅游項目。農村集體經濟組織可依法使用建設用地自辦或以土地使用權入股、聯營等方式開辦旅游企業。城鄉居民可以利用自有住宅依法從事民宿等旅游經營。國務院文件中,“城鄉居民可以利用自有住宅依法從事民宿等旅游經營”的提法就是給之前所有的從事民宿行業的城鄉居民法律意義的肯定。尤其對攜程,途家,美團這樣的酒店預定平臺的頭部企業,接入的可以提供服務的房間就是這些平臺角力的核心,因為對互聯網來講,流量就是生命線,房間越多,價格越實惠,平臺的估值就越高。國務院給出了法律意義的肯定,但是具體執行細節需要時間完善細化。于是,民宿迅速發展,在發展的途中一直處在灰色地帶。尤其以二房東身份出現了許許多多創業型公司。在Airbnb、途家、小豬短租平臺上有大量民宿房源,像城宿、路客這類次一級平臺上,也聚集著大量的“二房東”身份的創業公司。這種通過長租合同收過來房源,又以短租模式出租運營,從中間賺取差價。這種短租模式,屬于賓館酒店性質。賓館類需公安機關特別審批,尤其需要住客身份登記。但短租的民宿大多是居住房,不能用于營業,因此無法申請營業執照,已然也無法跟公安部聯網登記。根據《北京市居住小區物業管理辦法》的規定,房地產產權人或使用人擅自改變房屋用途,物業管理企業應當勸阻、制止并向有關行政管理機關報告。而目前城市短租民宿,大多是由住房改造,實際上改變了房屋的用途,由自用變為商用,不具備商業經營的資質。尤其這種住宅性質房產用作短租經常會被鄰居舉報了。一旦查封,就徹底失去租金收益,甚至給房產帶來不必要的麻煩。更現實情況是,大部分民宿受房屋規模、建筑結構等限制,難以達到住宿業相關法律要求,從而長期處于無證經營狀態。小區住宅如需從事商業活動,首先需到規劃局和房管局申請“住改非”,然后征求其他業主簽字同意后,才能申請辦理營業執照,接下來還需辦理特種行業許可證,依法納稅。一些民宿無營業執照,沒有納稅、沒有消防審批,沒有自動噴淋消防系統,存在巨大消防隱患,必然受到工商、稅務、消防、公安部門的依法管理。在夾縫中生存的《中國共享住宿發展報告2018》顯示,去年我國共享住宿市場交易規模約145億元,融資約5.4億美元,形成Airbnb(愛彼迎)、小豬、途家等一批頭部企業。airbnb是一家美國公司,于2008年成立,最近一輪融資估值達310億美元。途家打通攜程、藝龍、去哪兒、螞蟻短租、58趕集等8個平臺房源,小豬短租則打通阿里巴巴旗下旅行品牌飛豬的流量入口,美團也于去年4月上線了自己的民宿共享平臺榛果民宿。2015年成立的路客,至今獲得順為資本、洪泰基金、真格基金等累計2億元左右融資。創業平臺城宿,至今獲得Airbnb、騰訊等累計超5000萬融資。至此,騰訊、阿里巴巴、美團、攜程等互聯網巨頭都已進入該領域。現在,為了加強管理,平臺對房屋出租情況的審查與核實。比如,核實房屋的地址、結構、環境等,審查房屋的消防、安全等信息,對符合法規和出租資質的短租房經營行為做好登記備案,并向公安等相關部門報備,把好市場關口,才能確保短租房經營的有序和安全。如房東身份不合法,短租平臺就沒盡到合理審查核實義務。去年7月,八部委出臺的《關于促進分享經濟發展的指導性意見》指出,分享經濟發展面臨諸多問題和挑戰,要推進簡政放權、放管結合、優化服務改革,按照“鼓勵創新、包容審慎”原則,發展與監管并重。當前,各大平臺基本對房源審核趨于以下三點,一個是聯網公安部身份證管理系統,做到不安全人員及時發現,第二是商業立項用房,可以經營酒店進行收費,第三是消防達標尤其是自動噴淋系統。以上三點,恰恰是當前商住公寓完全符合的條件。所以,現在各大平臺在不斷篩選房源,下架純住宅房源,增加商住公寓房源。以我們接入無人酒店平臺的南通商住公寓項目,就是商業立項,很快通過平臺審核,每天租金188元,天天爆滿,每月純出租收益達到三千元左右,而買房的總房價包括精裝家具家電全套酒店用具也只有三十多萬,讓該房產的年出租回報率達到年10%以上。圖,南通酒店式公寓天天爆滿同樣,我們現在布局的山東蓬萊租金抵月供項目,也是公寓類房產承諾包租,而住宅是不能包租只能托管,因為住宅的短租面臨警察管理查封的風險,而公寓就可以光明正大的經營。也就說,作為房產投資,如果自住的話,購買住宅還是可以的,但是如果投資獲得高租金回報,公寓就是目前最好的合理合法的房產投資工具。美房網首席特約分析師康輝(meikang989),畢業于北京理工大學應用數學系,長期從事宏觀經濟分析和房地產市場研究,已發表八百余篇房地產觀點見諸各大媒體。美房網康老師助理參加線下活動請添加康老師投資俱樂部助理個人微信(mkshf01)咨詢。精選文章共有產權住房遇冷,剛需都跑到哪里去了?丹東突然發布限售令,透露決策層最新調控思路萬科翡翠書院預租被認購八成,給房產投資者的啟示“搶人落戶”大戰讓房價飛漲,最有價值的戶口終于來了房產投資,以前看這個指標會少掙錢,未來不看這個指標會把家底輸光康老師文章經典系列:眾籌精選:眾籌解析|loft公寓|市場痛點|商住轉讓|穩賺不賠政策解讀:共有產權|租售同權|七城限售|首套房利率|資產證券化樓盤考察:城市副中心|西安樓市|青劍湖板塊|租金抵月供|皮草大世界投資有道:世聯行|萬科股價|房價租售比|環京樓市|學區房責編|秀鑫校對|甘雨部分圖片來源網絡

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